Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu về chuỗi cung ứng lạnh trở thành yếu tố sống còn trong ngành thực phẩm, dược phẩm và xuất khẩu nông sản. Đặc biệt trong năm 2025, nhu cầu thuê kho lạnh tại Việt Nam đã tăng trưởng vượt bậc, phản ánh rõ nét qua mức độ thiếu hụt kho đạt chuẩn, tỉ lệ lấp đầy cao và sự dịch chuyển mạnh mẽ từ sở hữu sang thuê kho lạnh linh hoạt. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm bắt toàn cảnh về thực trạng nhu cầu thuê kho lạnh, từ xu hướng thị trường, lĩnh vực phát sinh nhu cầu cao cho đến đặc điểm từng khu vực trọng điểm — từ đó đưa ra những lựa chọn phù hợp và chiến lược sử dụng kho lạnh hiệu quả trong giai đoạn tới.

Thực trạng nhu cầu thuê kho lạnh tại Việt Nam trong năm 2025

Tốc độ tăng trưởng nhanh của nhu cầu thuê kho lạnh tại Việt Nam

Trong năm 2025, nhu cầu thuê kho lạnh đang bùng nổ mạnh mẽ trên khắp các tỉnh thành lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai và các vùng công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Long An. Đây là phản ánh tất yếu từ sự gia tăng sản xuất, xuất nhập khẩu và thương mại điện tử trong lĩnh vực thực phẩm tươi sống, nông sản sau thu hoạch, và vaccine – dược phẩm.

Theo báo cáo từ Bộ Công Thương, tỷ lệ lấp đầy kho lạnh tại khu vực TP.HCM đạt tới 95% vào quý I/2025, trong khi tại khu vực phía Bắc, con số này cũng dao động ở mức 85–90%. Điều này cho thấy sự thiếu hụt kho lạnh đạt chuẩn đang ngày càng nghiêm trọng, đặc biệt trong giai đoạn cao điểm nông sản và lễ Tết.

Một số yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu này bao gồm:

• Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng: Người dân ưu tiên thực phẩm tươi sạch, có nguồn gốc rõ ràng, đòi hỏi hệ thống bảo quản lạnh xuyên suốt.

• Mở rộng xuất khẩu nông sản – thủy sản sang châu Âu, Trung Quốc, Hàn Quốc,… yêu cầu tuân thủ chuỗi cung ứng lạnh tiêu chuẩn HACCP, ISO 22000.

• Thương mại điện tử phát triển trong ngành hàng FMCG, thực phẩm đông lạnh kéo theo nhu cầu lưu trữ hàng tạm thờiTình hình nhu cầu thuê kho lạnh theo từng lĩnh vực và địa phương

  

Phân tích theo lĩnh vực ngành hàng

Ngành thực phẩm tươi sống – đông lạnh

• Đây là nhóm có nhu cầu lớn nhất với tỷ lệ thuê lên đến 60% tổng dung tích kho lạnh quốc gia.

• Doanh nghiệp cần nhiệt độ ổn định từ -18°C đến -25°C, hệ thống cảm biến nhiệt độ IOT và dịch vụ giám sát 24/7.

• Tăng trưởng chủ yếu tại các vùng nông nghiệp trọng điểm như ĐBSCL, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ.

Ngành dược phẩm và y tế

• Yêu cầu chuẩn lưu trữ nghiêm ngặt, đặc biệt với vaccine, máu, sinh phẩm.

• Kho lạnh đạt chuẩn GSP, GDP tại các bệnh viện tuyến trung ương, chuỗi nhà thuốc và viện nghiên cứu.

• Dung tích thuê thường nhỏ hơn nhưng yêu cầu tính chính xác cao, đặc biệt là khả năng bảo trì nhiệt độ liên tục trong 24h.

Ngành xuất khẩu nông sản

• Các doanh nghiệp xuất khẩu cần kho lưu trữ đệm tạm thời gần cảng biển hoặc trung tâm logistics.

• Ưu tiên các dịch vụ thuê kho theo pallet hoặc theo mùa vụ.

Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định nhu cầu thuê kho lạnh

Loại hàng hóa cần bảo quản

Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất ảnh hưởng đến nhu cầu thuê kho lạnh là đặc tính của hàng hóa. Mỗi loại sản phẩm có một ngưỡng nhiệt độ bảo quản tối ưu:

• Thực phẩm tươi sống: thường yêu cầu kho lạnh từ 0°C đến 4°C

• Thực phẩm đông lạnh: cần nhiệt độ sâu từ -18°C đến -25°C

• Dược phẩm, vaccine: bảo quản ở mức từ 2°C đến 8°C và đòi hỏi hệ thống cảm biến nhiệt độ và cảnh báo tự động

• Nông sản sau thu hoạch: cần kho mát, độ ẩm duy trì ổn định

Khi hiểu rõ đặc tính hàng hóa, doanh nghiệp sẽ chọn được loại kho lạnh phù hợp, tránh tình trạng thuê sai dẫn đến hỏng hóc, hao hụt chất lượng. Điều này góp phần đảm bảo nhu cầu thuê kho lạnh được đáp ứng đúng với tiêu chuẩn và hiệu quả sử dụng thực tế.

Vị trí địa lý và khoảng cách đến điểm phân phối

Nhu cầu thuê kho lạnh càng cao ở những khu vực gần nhà máy, cảng xuất khẩu hay trung tâm phân phối, vì chi phí logistics càng tối ưu. Đây là yếu tố mang tính chiến lược:

• Doanh nghiệp xuất khẩu nông sản chọn kho lạnh gần cảng Cát Lái, Hải Phòng

• Các chuỗi siêu thị chọn kho gần trung tâm TP.HCM hoặc Hà Nội

• Các nhà máy chế biến thường thuê kho vệ tinh trong khu công nghiệp

Một khoảng cách vận chuyển ngắn sẽ giúp giảm rủi ro đứt gãy chuỗi lạnh, đồng thời tiết kiệm chi phí nhiên liệu và nhân lực, từ đó gia tăng nhu cầu thuê kho lạnh tại các vị trí thuận tiện.

Diện tích và cấu trúc kho lạnh

Không gian lưu trữ phải được tính toán theo:

• Tổng số pallet cần bảo quản

• Chiều cao chất hàng cho phép

• Khu vực tách biệt theo loại nhiệt độ nếu lưu trữ hàng hóa đa dạng

Ngoài ra, kết cấu sàn, vách cách nhiệt, hệ thống thoát nước, lối ra vào cho xe nâng cũng ảnh hưởng đến trải nghiệm sử dụng và chi phí vận hành. Các yếu tố này đều có thể làm thay đổi nhu cầu thuê kho lạnh thực tế của doanh nghiệp tùy theo quy mô hoạt động.

Thời gian thuê và khả năng mở rộng

Tùy vào đặc điểm kinh doanh mà doanh nghiệp có thể chọn thuê ngắn hạn (1–3 tháng) hay dài hạn (trên 1 năm). Doanh nghiệp theo mùa vụ như trái cây, hải sản sẽ có nhu cầu thuê kho lạnh linh hoạt, khác với doanh nghiệp phân phối quanh năm.

Bạn nên ưu tiên đơn vị cung cấp dịch vụ có khả năng:

• Linh hoạt gia hạn hợp đồng

• Mở rộng diện tích khi cần

• Thuê theo khối hoặc pallet, không bắt buộc theo mét vuông

Sự linh hoạt này là điểm mấu chốt giúp đáp ứng nhu cầu thuê kho lạnh ngày càng đa dạng trong các ngành hàng khác nhau.

Tiêu chuẩn an toàn và công nghệ tích hợp

Một kho lạnh đạt chuẩn cần có:

• Giấy chứng nhận ISO 22000, HACCP hoặc GSP nếu lưu trữ dược phẩm

• Camera giám sát 24/7

• Cảm biến nhiệt độ – độ ẩm – báo động khi sự cố xảy ra

• Kết nối với phần mềm quản lý kho hoặc API tích hợp vào hệ thống doanh nghiệp

Những tiêu chí này không chỉ bảo đảm an toàn thực phẩm, mà còn giúp quản lý chính xác tồn kho, giảm thất thoát và nâng cao độ tin cậy. Đây cũng là yếu tố khiến nhu cầu thuê kho lạnh đạt chuẩn và hiện đại đang ngày càng được doanh nghiệp ưu tiên.

Các dịch vụ thuê kho lạnh phổ biến hiện nay

1. Dịch vụ thuê kho lạnh cố định theo mét vuông hoặc khối

Đây là hình thức phổ biến nhất, thích hợp với các doanh nghiệp có nhu cầu bảo quản ổn định, lâu dài.

Đặc điểm chính:

• Thuê theo diện tích sàn hoặc thể tích khối (m³)

• Nhiệt độ duy trì theo yêu cầu: từ -25°C đến +10°C

• Có thể yêu cầu chia khu vực lưu trữ theo loại hàng hóa (thực phẩm – thuốc – nông sản)

Đối tượng phù hợp:

• Nhà máy chế biến thực phẩm

• Chuỗi siêu thị, đơn vị phân phối

• Doanh nghiệp logistics và xuất khẩu

Lợi ích nổi bật:

• Chủ động sắp xếp không gian

• Thích hợp cho lưu trữ dài hạn

• Giảm chi phí thuê đơn vị nhỏ lẻ

  

2. Dịch vụ thuê kho lạnh container di động

Đây là mô hình đang “lên ngôi” nhờ tính linh hoạt, chi phí đầu tư thấp và dễ triển khai tại nhiều địa điểm khác nhau.

Đặc điểm chính:

• Sử dụng container lạnh 10–40 feet, có thể đặt tại bãi xe, nhà máy, hoặc gần cảng

• Cung cấp mức nhiệt từ -18°C đến +5°C, đáp ứng nhu cầu đông lạnh hoặc bảo quản mát

Đối tượng phù hợp:

• Doanh nghiệp vừa và nhỏ

• Cửa hàng bán thực phẩm đông lạnh

• Đơn vị cần kho tạm thời tại công trình hoặc vùng sâu vùng xa

Lợi ích nổi bật:

• Không cần xây dựng, chỉ cần cấp điện là có thể sử dụng

• Dễ di chuyển giữa các địa điểm kinh doanh

• Chi phí thấp hơn nhiều so với kho xây dựng cố định

  

3. Dịch vụ thuê kho lạnh theo pallet hoặc theo lượt

Hình thức này phù hợp với doanh nghiệp không có nhu cầu lưu trữ cố định hoặc theo mùa vụ.

Đặc điểm chính:

• Tính phí theo số pallet hoặc số lượt nhập xuất kho

• Linh hoạt về thời gian thuê: theo ngày, tuần, hoặc tháng

• Kho sử dụng chung, được vận hành bởi đơn vị logistics chuyên nghiệp

Đối tượng phù hợp:

• Doanh nghiệp bán hàng online

• Đơn vị xuất khẩu nhỏ lẻ

• Cửa hàng trái cây – hải sản theo mùa

Lợi ích nổi bật:

• Không cần diện tích cố định

• Giảm chi phí đầu tư ban đầu

• Có sẵn hệ thống quản lý kho (WMS), hỗ trợ giao nhận nhanh

  

4. Dịch vụ kho lạnh kết hợp gia công và phân phối

Đặc điểm chính:

• Kho có sẵn khu gia công thực phẩm sơ chế, đóng gói

• Hỗ trợ phân phối lạnh theo tuyến: đến siêu thị, nhà hàng, cửa hàng tiện lợi

• Có sẵn API tích hợp hệ thống ERP, theo dõi nhiệt độ theo thời gian thực

Đối tượng phù hợp:

• Doanh nghiệp bán lẻ thực phẩm

• Thương hiệu F&B đang mở rộng chuỗi

• Startup thực phẩm đông lạnh muốn tối ưu hóa chi phí

  

Xu hướng phát triển nhu cầu thuê kho lạnh đến năm 2030

Trong bối cảnh nhu cầu về bảo quản lạnh chuyên dụng không ngừng tăng cao, dịch vụ thuê kho lạnh đang bước vào giai đoạn phát triển mới với tốc độ nhanh và mang tính chuyển đổi rõ rệt. Từ năm 2025 đến 2030, thị trường không chỉ đơn thuần mở rộng về quy mô diện tích, mà còn thay đổi mạnh mẽ về mô hình vận hành, ứng dụng công nghệ, và mức độ cá nhân hóa theo từng loại hàng hóa.

1. Bùng nổ nhu cầu thuê kho lạnh đến từ chuỗi cung ứng ngành thực phẩm và dược phẩm

Theo thống kê từ Bộ Công Thương, mức tăng trưởng nhu cầu thuê kho lạnh tại Việt Nam dự kiến đạt trung bình 15–18%/năm trong giai đoạn 2025–2030, đặc biệt tập trung ở hai lĩnh vực:

• Thực phẩm tươi sống, thủy sản, nông sản xuất khẩu

• Dược phẩm, vaccine, sinh phẩm y tế

Những động lực thúc đẩy:

• Sự gia tăng tiêu dùng sản phẩm tươi sạch

• Yêu cầu ngày càng khắt khe từ thị trường xuất khẩu về chuỗi cung ứng lạnh đạt chuẩn HACCP/ISO 22000

• Sự mở rộng của thương mại điện tử ngành thực phẩm

2. Dịch vụ thuê kho lạnh mini, linh hoạt, và theo giờ phát triển mạnh

Khi mô hình bán lẻ phân mảnh và thương mại điện tử phát triển, nhu cầu về kho lạnh quy mô nhỏ, có thể thuê theo giờ, theo pallet, hoặc thậm chí theo lượt xuất kho ngày càng tăng.

Ưu điểm của mô hình này:

• Tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp nhỏ, startup

• Linh hoạt theo mùa vụ (ví dụ: trái cây, hải sản, thịt đông lạnh)

• Giúp thử nghiệm thị trường nhanh, không cần đầu tư lớn

Dự kiến từ năm 2026 trở đi, dịch vụ kho lạnh chia sẻ – giống mô hình Airbnb cho ngành lưu trữ – sẽ xuất hiện ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng.

3. Tích hợp công nghệ thông minh: IoT, AI, và Blockchain vào kho lạnh

Kho lạnh thông minh (Smart Cold Storage) sẽ là tiêu chuẩn mới trong ngành, giúp nâng cao hiệu quả vận hành và đảm bảo an toàn tối đa cho hàng hóa nhạy cảm với nhiệt độ.

Công nghệ nổi bật gồm:

• Cảm biến IoT: theo dõi nhiệt độ, độ ẩm, cảnh báo khi mất điện hoặc rò rỉ

• Hệ thống AI tự động tối ưu nhiệt độ theo loại hàng hóa

• Blockchain: lưu trữ lịch sử nhiệt độ, giúp minh bạch hóa quá trình bảo quản

4. Dịch vụ thuê kho lạnh trọn gói – từ lưu trữ đến giao hàng

Không chỉ dừng lại ở việc lưu trữ, nhiều đơn vị hiện nay đã triển khai dịch vụ kho lạnh trọn gói, bao gồm:

• Nhập hàng – lưu trữ – gia công sơ chế – đóng gói – giao hàng lạnh

• Hệ thống API kết nối ERP, đồng bộ dữ liệu tồn kho, đơn hàng và vận chuyển

Dự báo đến 2030, mô hình Cold Chain-as-a-Service (CCaaS) sẽ được các doanh nghiệp logistics lớn phát triển thành một hệ sinh thái đầy đủ, giúp khách hàng chỉ cần tập trung sản xuất, còn lại giao cho nhà cung cấp chuỗi lạnh lo trọn gói.

5. Phát triển mạnh ở khu vực vệ tinh và nông thôn

Ngoài các đô thị lớn, từ năm 2027 trở đi, mô hình kho lạnh vệ tinh và kho lạnh lưu động sẽ được triển khai nhiều tại các vùng nông nghiệp trọng điểm như:

• ĐBSCL: trái cây, thủy sản

• Tây Nguyên: rau củ, cà phê

• Bắc Trung Bộ: nông sản sau thu hoạch

Kết hợp với container lạnh và xe tải đông lạnh tích hợp lưu trữ, doanh nghiệp sẽ tiếp cận được nguồn hàng gần hơn, giảm thời gian vận chuyển và nâng cao chất lượng sản phẩm đến tay người tiêu dùng.

Tổng kết

Nhu cầu thuê kho lạnh tại Việt Nam đang tăng nhanh do sự phát triển của ngành thực phẩm, nông sản và dược phẩm. Tình trạng thiếu hụt kho đạt chuẩn khiến doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ về loại hàng hóa, vị trí, thời gian thuê và tiêu chuẩn an toàn. Trong giai đoạn đến năm 2030, xu hướng sử dụng kho lạnh sẽ ngày càng linh hoạt hơn, ứng dụng nhiều công nghệ hiện đại để tối ưu vận hành. Để giữ vững chất lượng hàng hóa và năng lực cạnh tranh, doanh nghiệp cần chủ động thích ứng với những thay đổi của thị trường bảo quản lạnh.